高楼将停建?2022年起，“限高令”下，两类房子可能迎来“贬值”
第一个信号是，从2017年起，就开始有专家学者警告称，一二十年后高层住宅的价值将逐渐消失，尤其是大城市动辄三四十层以上的超高层住宅建筑，未来随着老化、维护成本高、拆迁难等弊端凸显，这类住房大概率会沦为“永久贫民窟”。
需要说明的是，提出这类观点者并非泛泛之辈，而是重量级专家。比如北大教授朱国钟、东北财经大学经济研究中心主任周天勇、中国城市规划设计研究院原院长李晓江教授等;
第二个信号是，2020年4月30日，住建部、发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。明确对500米、250米和100米以上“三个高度”的建筑提出“停建”要求。文件规定，500米以上的建筑，一般不得新建;250米以上建筑，要严格限制;中小城市严格控制新建100米以上建筑。在专家看来，这是国家对热衷建造高楼的我们明确提出了“限高令”。
自此以后，各大城市新建高楼不再自由，需严格遵照文件要求的标准建造，否则不仅面临被约谈，大楼还可能被拆除，主要负责人还将被追责。
综上，正是这两个“信号”的释放，才导致购房者“买房追高”逻辑的转变——用专家的话说，政策风向开始转变，直接推动了很多购房者开始审视高楼的弊端：买房不再盲目追高，而是转而购买更具品质、居住更舒适、更有投资潜力的多层、洋房等住房。

这绝非我们信口胡说，而是有真实的数据支撑。某知名房产交易平台公布的“2020年度购房者选房偏好报告”显示，越来越多的购房者放弃高层选择了多层：2020年新购房者，购买高层的比例由2018年的57.8%降到了36.5，虽然比例仍然最高，但是较前两年有大幅降低。购买多层的比例由18.5%，提升到了2020年底的29.8%。按照这个趋势，不出两年，市场上购房者最热衷购买的房产类型就变成了“多层”。此外，在2万个二套房购房者中，有46.3%购买的是多层电梯房，有28.5%购买的是洋房，购买高层住宅的比例则迎来了大幅降低。
值得一提的是，2021年国家又于5月份和9月份陆续发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知(征求意见稿)》。前者对全国数百个县城的住宅建设进行了重新规范，总的来说是三大要求：1、县城新建住宅以6层为主;2、6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%;3、县城新建住宅最高不超过18层;后者是对“三个高度”建筑建设的加强管理。

另外房产专家刘博指出，2021年9月份住建部发布的文件，还确定了未来住宅实施的“新标准”——准确地说是最快从2022年3月份起开始实施。因为按照经验，征求意见稿从发布到形成正式文件开始实施，周期一般是6-12个月，所以这个“新标准”最迟也将在2022年9月份开始实施。
2022住宅将实施的“新标准”到底是什么?我们总结主要是5方面的内容：1、重申了“限高令”，对500米、250米、100米高度的建筑制定了“新标准”，从严控制建筑高度。比如明确要求“城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑”;
2、合理确定建筑布局。强调了规划的重要性，同时明确设置了建高楼的“4道红线”：山边水边、城市通风廊道、历史文化街区等重要文物保护单位、老城旧城的开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段，均不得新建超高层建筑;
3、深化细化评估论证。制定了2个新标准：1、加强超高层建筑节能管理，标准层平面利用率不得低于80%，绿色建筑水平不得低于3星级标准;2、超高层建筑防灾避难场地标准，人均面积不低于1.5平方米;
4、强化公共投资管理。一般不得批准使用公共资金投资建设超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以下城市国有企事业单位投资建设150米以上超高层建筑，严格控制城区常住人口300万以上城市国有企事业单位投资建设250米以上超高层建筑;
5、压紧夯实决策责任。实行超高层建筑决策责任终身制。城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应按照《重大行政决策程序暂行条例》，作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。
此外，住宅“新标准”还包括强化既有超高层建筑安全管理，4个方面的内容，分别是：安全隐患排查、隐患整治、提升安全保障能力、完善运行管理机制等。
2022住宅将实施“新标准”，其中对高楼建筑的建设高度有明确限制，我们看到，有不少人分析未来高楼将停建，事实真的如此吗?
答案是否定的。首先，文件中并未强制要求“禁止建设高楼”，只是对未来500米、250米、100米的高楼建设进行了约束，而且即便是约束，也不是硬性规定，从“一般不”、“严格限制”、“确需新建应”等词汇来看，符合条件的地区仍然可以建设超出规定限制的高楼;其次，高楼建设的优势仍然很明显，建造高楼大厦既符合城市现代生活的发展需求，又能缓解人居住房压力，更重要的是，建设高楼大厦可以提高城市形象，带动旅游观光业的发展，促进服务业的发展。
最后说一下大家都非常关心的问题，在住宅“新标准”下，哪些住房将受到影响?专家分析认为，2022在住宅“新标准”下，也可以理解为“限高令”下，有两类房子可能迎来“贬值”，但也有两类房子吃香了。
两类可能“贬值”的房子分别是各大城市中的超高层商业写字楼和县城18层以上的高层住宅。前者早已泛滥成灾，严重过剩，供过于求，这两年价格一直在阴跌。尤其是各大省会城市，规划供应体量过大，高层商业写字楼的空置率都在50%以上，这决定了其投资价值不高。叠加这类房产交易时税费非常高，所以持有这类房产，未来贬值是大概率事件;后者纯粹是市场价值缺失，根本原因是供应过剩，叠加缺乏专业的维护管理，这类房产未来衰败的速度将比想象中快。再加上“县城限高令”政策的出台，未来这类房产大概率也会暗自“贬值”，最终可能演变成为卖不掉的“负担”。
毫无疑问，2022年，在“限高令”以及“新标准”下，两类房子吃香了：
一是带电梯的新式多层住宅。和传统的三四十层的高层住宅相比，新式多层住宅的优势格外凸显：楼间距大、采光好、有电梯且电梯负荷小故障率低、消防安全救援等隐患小、容积率低、物业管理维护好、娱乐设施配套齐全、公摊面积小等。事实上，这类房子正在成为新置业群体的首选，尤其更受到换房族的青睐。此外不得不提的是，根据房产中介平台的反馈，带电梯的多层洋房的升值空间也明显高于高层住宅，尤其是大品牌标准的高端7层洋房，升值前景巨大，市场受欢迎程度大大提升，吃香是必然;
二是间接带动“加装了电梯的老旧小区住房”吃香。如前文所言，未来在“限高令”下，购房者将更追捧多层住宅，但多层住宅终究供应有限，这种情况下，购房者将把目光转向正在实施城市更新改造的老城区多层住宅上。尤其是那些底子好、地理位置好、周边配套齐全的老旧小区，凭借其自身的资源优势和旧改后的品质提升优势，会承接大量的刚需购房需求。因此，这类房子也必然会吃香。
