中指研究院近日发布了《百城价格指数报告》，数据显示，新房价格环比下跌的城市共48个，二手房价格环比下跌的城市共52个，我国半数城市房价进入下跌状态，可以看出，房价无脑膨胀时代结束了，未来房价分化将会越来越明显，不仅表现在不同城市之间的分化，同一城市的不同地段也会加速分化。
房地产行业正处在下行周期，如今买房机遇与挑战并存，如果买对了等于抄底入市，占到了房价的便宜;一旦买错，可能一夜之间亏掉首付，全家人的血汗钱将打水漂，如果不想买错房子后悔，这篇文章或许能给你启发，未来10年，这4类房子将会被市场抛弃，沦为“烫手山芋”：
第一，房龄大的老房子
老式的房子大多数都是楼梯房，现在挂牌出售的老房源数量庞大，这类房子由于周边配套完善，公摊面积小，停车成本低、单价和总价低的优势吸引了不少购房者的眼球，但不管你是自住还是投资，我都不建议买这类房。
首先，由于建设时间早，房子的户型差、功能区分布不合理，装修风格落后，入手后还需要重新装修，本来老房子的墙体、管道、电路已经老化，重新装修、改造不仅增加持房成本，还会带来潜在的安全隐患;
其次，老房子没有电梯，日常搬运家具、家电、米面粮油等重物费时费力，尤其腿脚不便的老人活动范围只能局限在自己家的建筑面积内，长期以往，对老人身体健康不利，现在老房子的居住者大多数为老年人、租客，几乎很少有年轻人愿意购买并入住这类房。
最后，二手房交易时，贷款额度以评估价来计算，由于老房子意外烧毁和坍塌等安全隐患大，房子产权年限也越来越短，所以房产评估价低，相应地，购房者贷款额度低，意味着买家要被迫提高首付比例或缩短还款周期，这种情况下，大多数人宁愿买附加价值更高的新楼盘。
未来老房子将会在激烈的市场竞争中被购房者淘汰，贬值和难转手是不可避免的难题。
第二，小产权房
如今小产权房和商品房各占据半壁江山，这属于历史遗留问题，全部推倒重建是不可能的，但也不意味着购房者可以购买小产权房。
法律上没有小产权房的概念，这是大家约定俗成的一种称谓，小产权房大致可以分为两类，一类是建立在农村集体土地上的房子，另一类是违规占地建造的证件不全的房子。二者的共同特点是价格低，不能落户，没有房产证，不能享受城市的配套资源，房子交易手续无法在房管局备案，意味着买家随时会面临钱房两失且无法通过正规法律途径维权的风险，所以，防范风险意识高的人根本不会碰小产权房，叠加当前楼市下行，有着资源配套优势的商品房价格一跌再跌，部分城市还出台了降低首付的政策来迎合刚需的购买能力，无疑会进一步打压小产权房的销量。而且早在2020年，自然资源部就高调发声，小产权房不得通过登记将违法用地合法化，彻底断了小产权房转正的后路，购房者们对小产权房嗤之以鼻，砸手里将会成为大多数小产权房的最终宿命。
第三，养老房
养老房是最近几年被炒起来的新名词，由于我国老年人口占比越来越高，老年市场成为最大的蓝海市场，这样的大背景下养老房开始兴起了，养老房远离城市的喧嚣，意味着楼盘开发要从“零”做起。在城市边缘、有山有水的地带选择一块低价土地，等到楼盘建成后，再逐步完善周边的医院、银行、公园等公共基础设施。
一方面，这种楼盘本身就是在透支未来的概念和配套卖房，支撑房价的就是一堆泡沫，一旦遭遇楼市下行，是最容易贬值的;另一方面，万一承诺的配套没有按照规划的时间落地，老年人居住在远离城市郊区，交通不便，不仅日常买菜购物艰难，甚至还会耽误最佳的治疗实际。
除此之外，还有一个至关重要的细节不能被忽略，那就是老年人的购房能力。在当前的高房价背景下，大多数家庭为子女买房就要掏空全家的钱包，加之老年人买房不能办理贷款，只能一次性全款支付，相信绝大多数家庭都无法负担。从长远来看，现在的年轻人一套房子供到退休，也没有能力再额外购买一套养老房，所以，养老地产就是一个伪概念。
如果真的有能力且想买一套房子用来养老，首选城市配套已经成熟的房子，而不是开发商声称的空架子“养老房”。
第四，公寓房
公寓房打着售后返租的旗号招揽投资者，只要买家交了首付就能签订委托合同，购房者能拿到一笔高于房贷的租金，这难道不是给购房者送钱、送房子吗?
只要不是被利益蒙蔽的人就能明白其中的猫腻，签合同立即返还一年的租金，其实这笔钱已经计算到房价之内了，再通过现金的方式返还给你，看上去确实购房者赚了，但不过是开发商的障眼法罢了。另外，所谓的托管合同也有很大套路，托管公司赚取的并非租金差价，而是变相积累资金，然后挪作他用，一旦资金链断裂，往往就会关门跑路。届时，购房者拿不到应得的租金，将会面临巨大损失，所以公寓房投资根本不靠谱。
同样地，自住远不止最佳的选择，公寓房是商业性质的房产，水电物业的收费标准是住宅的两倍，日积月累也是一笔不小的开支;公寓房只有40年的产权，到期后能否续期还没有明确定论;公寓房不能落户，没有对应的学位，即使入手也无法享受买房带来的附加价值，而且公寓房转手税费是总房款的20%到30%，换言之，一套50万的公寓，交易税费就要缴纳10-15万左右。对比之下，具有资源优势、地段好的商品住宅一定会成为购房者的首选，公寓房没有接盘侠也难以逃脱骨折价销售和砸手里的悲惨处境。
