2022年上半年可能是房地产市场最困难的阶段。
在去年市场下行惯性和重点城市疫情二次冲击下，部分地区房地产市场销售几乎停滞，导致房地产投资下滑速度远超预期。去年第三季度之后，政策宽松的信号相对明确。中央和地方政府都希望在今年上半年尽快稳定房地产的下行趋势。根据智信投资研究院2022年年初发布的房地产报告，今年房地产政策的主基调将是温暖的，包括调整抵押贷款利率、放松公积金贷款制度、取消更多城市的限购限售政策等。年报中准确预测，今年房地产市场将先抑后稳，尤其是第二季度可能是今年最困难的阶段。
自2022年以来，土地市场延续了去年的表现。3-5月疫情的影响给正在下行的房地产市场带来了更大的下行推力。在年报中，土地市场在上半年仍将面临偏冷的局面。在资金支持不足的背景下，大部分房地产企业对当地拍卖市场持观望态度，即使参与集中拍卖的房地产企业，也有很大一部分按底价进行交易。民营房地产企业几乎告别了土地市场，整体流动率进一步上升，土地购置费再次出现负增长。由于土地供应不足，三、四线城市土地交易大幅下降，土地交易价格大幅上涨。虽然住房金融宽松政策逐步出台，但包括央行的下调LPR，当地商业银行降低了抵押贷款利率，一些城市的抵押贷款利率降至历史最低水平，但个人抵押贷款和房地产企业发展贷款大幅下降，买家需要耐心恢复信心，能够满足信贷要求的房地产企业数量相对有限。数据显示，从土地、房地产销售到房价和房地产投资，上半年市场数据全线下降，历史上首次出现房地产投资负增长。部分房企的债务风险值得高度关注。
展望下半年，房地产政策、金融和市场将出现一系列积极变化。
随着疫情因素的逐渐消退，房地产宽松政策将进一步扩大和实施。政治局会议也明确表达了支持房地产市场稳定健康发展的决心。实现房地产市场“三稳”今年下半年，政策的首要重点是激活购房需求，包括刚性和改善需求。“因城施策”，群策群力。
今年下半年，金融环境将进一步改善。抵押贷款利率有进一步降低的空间，个人抵押贷款和开发贷款的速度将比以往更快；合格城市将通过放松公积金贷款制度、调整抵押贷款首付比例、取消限制性购房措施等方式支持房地产市场的健康发展。
预计下半年房地产市场将有所改善，销售将回升，土地拍卖将回升，投资将成为正面。大城市的房屋销售将在第三季度率先稳定和恢复，并推动房价摆脱下行通道。第四季度的房地产市场值得期待。虽然土地市场无法与前几年的平均水平保持一致，但随着一些城市土地拍卖规则的放松，下半年的情况将比上半年更好。今年下半年，新房建设和建设安装项目也将扭转此前的大幅下滑趋势，房地产投资将在第三季度之后“爬坡”预计2022年房地产投资同比增长00.6%。
投资者需要警惕房地产企业的局部风险。预计下半年房地产市场的主要风险仍将集中在房地产企业，部分房地产企业将继续面临三种风险：经营亏损、流动性短缺和债务违约。
为了支持房地产市场的稳定健康发展，发挥稳定增长的积极作用，针对当前房地产市场存在的问题和风险，下半年房地产政策应进一步释放积极信号，认真落实房地产企业的财政政策支持，有效缓解房地产企业的流动性风险，防范系统性金融风险的发生。这里提出了五个政策建议：第一，进一步释放住房需求。第二，加大力度，为房地产企业创造一个宽松的金融环境。第三，加快房地产企业非银行金融支持的步伐。第四，进一步合理地放宽土地拍卖规则。第五，建立和完善风险监控体系。
总的来说，2022年对于购房者，是一个不错的入场时机。
