今年是房地产市场历史以来法拍房最多的一年。
很多人问我:买法拍房有没有风险?普通小白能不能买法拍房。我的答案是:不是专业人士,尽量别碰。
什么是法拍房?法拍房指的是房屋持有人因为债务问题,由法院查封后进行拍卖,拍卖款由法院安排处理,偿还债务申请人。
根据最近数据显示,今年前10月,法拍房的数量就达160万套之多,对比去年的133万套,已经上升了30%还要多。
既然是因为债务问题才有的法拍房,其中肯定有很多风险存在,那么法拍房有哪些风险呢?
第一个风险:房屋清场。
所谓房屋清场,就是将法拍房里面的业主亲属、租客、债主清出房子外。
这个是法拍房最难的一项,同时包含的不确定因素也比较多。
如果前业主在法拍前已经将房子出租给租客,按照法律规定,必须得等待租期到了,新业主才能收房,然而这个时间就可能短则一年半载,长达几年,是一个非常熬人的过程。
另外,如果前业主有父母或者其他亲戚居住,按照法律规定是可以随时清出去,但是实际上会遇到很多“老赖”式的居住者,或者因为其没有其他居所,清出的时候也是困难重重。
还有一种就是前业主的债主,很多债主不知道房子已经拍卖,当知道拍卖后,会出现很多意想不到的要债方式,赖在房子里面不走,给新业主增添很多心乱;如果债主能提供一些有力债务证据,新业主还有可能被诉讼.而这些,法院在拍卖后,大部分是不会干预的,只能业主自己进行处理;即便有法院强制清场手续,但是时间周期都较长,让人苦不堪言。
第二个风险:意想不到的费用。
这个费用包含很多方面,而且会潜伏较长时间。
举例:前业主是因为继承得到的房屋,现在拍卖了,当新业主以后要出手的时候,会有巨额的个人所得税,现在的个税是按照20%来收取的,100万的房子,就需要20万的税,如果按照这个计算,本来低于市场价的法拍房,很可能成本已经超过同质商品房了,新业主一旦没有了解清楚,很可能就得不偿失,而这种情况,在做房屋产权调查的时候,是没有这一项的,只能靠新业主自己去打听。
还有一种费用,也需要细致才能了解到:
以前的房产证和土地证是分开的,而且土地证还可以抵押贷款,如果老业主有抵押贷款,新业主拍到房屋后,还需要偿还老业主土地抵押贷款,这个数据就可大可小了,有些时候可以让一个新业主倾家荡产。
房本上的土地属性有两种:一种是出让,一种是划拨。如果是出让,证明开发商已经缴纳了土地出让金,如果是划拨,那么新业主拍到房子以后,一旦再次出手交易,必须补缴房屋的土地出让金,这个也不是小数。
另外,一些隐形费用也不少,比如之前老业主欠下的物业费,水电费,如果物业公司没有向法院提交老业主债务清算申请,这些费用就必须由新业主承担,交完费用才能入住。
从上面这些情况可以看出,能清晰识别法拍房风险的购房者,应该是比较少的。
12月19日,最高人民F院对法拍房进行了指导,要求严格按照地方限购政策进行限购,也就是说,购房者如果没有当地的购房资格,是不可以购买法拍房的。
如果有了购买资格,我们应该怎么样规避法拍房暗藏的风险呢?如果做到以下几点,就会大范围规避了法拍房的风险:
1.找专业产调机构对房屋进行产权调研,起码保证产权清晰。
2.到该房屋户籍地调研,查查是否属于继承房产?
3.到房屋所属物业公司进行查证,是否有费用未结清,并且核实房屋现在是否有人居住,如果有,居住人与前业主的关系是否清晰?
4.查看法院对于该房屋的公示涵,基本确定债务情况。
建议:小白尽量不要碰法拍房,一旦惹上麻烦,终身后悔,即便要买,以上的各种调查,一个也不能少,最重要的事:到当地房管部门核实自己是否有购房资格;如果是贷款,一定到银行问清楚当地对于法拍房的贷款管理条例,法拍房和普通商品房不一样,要求最多10个工作日左右放款,如果这个时间放不了,之前的拍卖保证金、首付款、手续费就全部由法院没收,房子会被重新拍卖,这些购买者都没有办法解决的。