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四月楼市会有什么变化

燕郊本地
来源:房领地 发布时间:2022-04-13

  近期,全国到处都弥漫着楼市回暖的消息。上游,央行在信贷端发力,普放利好;中游,开发商联合着媒体,在舆论层面造势;下游,中介们几乎每天都在朋友圈激情晒单,营造房价上涨氛围。这就像两军对垒,一方在前线完全封锁了信息渠道,另一方只能坐井观天,还怎么打呢?剩下的恐怕只有对未知的恐惧。所以很明显,感觉这段时间,咨询子木的买房人数量直线上升,而问题基本差不多:“三月小阳春来了,房子买不买?”但事实上,这不是一个单一的答案,今天子木特地用一期内容,告诉你三月楼市背后隐藏着的十大秘密,希望对你有所帮助。

效果图

  1.真假阳春,3月,年前积压的购房需求集中释放,银行也有了新额度,整体房贷利率下沉,交易相对活跃。所以我们一直把3月称为传统意义上的小阳春起点。但我要告诉你,今年的楼市,「二八定律」变「一九」,绝大多数城市的行情都是阳光无法照射的角落,暗淡无光。一部分原因来自于疫情下,人们的收入停而不前,另一部分原因就是全国库存在日渐积累,供大于求,这是趋势决定的。所以大部分城市,网上叫嚣得厉害,实质上都是营销手段助推的“假阳春”,买房之前首先要有“辨假能力”。

  2 多去看看如何判断真假阳春呢?“睁大眼睛迈开腿。”“看房-签约-放贷-交接-数据上传”需要一个过程,尤其是小城市没有成熟的数据平台,3月的行情只有在4-5月份才能统计得出。可以说,你在网上看到的所有数据都是滞后的。这时候怎么办呢?你要做的就是观察:1、大城市主要看中介,如果中介小哥对你爱搭不理,楼市行情肯定不错;如果小哥一天给你打10个电话,说明行情一般。2、去中介门店对意向房源”砍价“,一般挂牌价要比实际成交价高5-10万元,改善型住房大约在十万到二十万之间,如果中介轻易松口,证明行情一般,中介一分不让,行情很好。3、小城市主要看新盘,周末花时间跑5个新盘,具体看售楼处和停车场的流量。售楼处人多,停车场车少,大概率是「戏盘」,里面基本都是开发商雇的演员;人多车多,意味着行情不错。 3 卖房时机3月可能不是买房好时机,但一定是最好的卖房时机。可以说,你所在的城市,无论3月有没有小阳春,但此阶段的行情一定是全年相对最好的,注意「相对」这个概念。这时候买房人多,银行放贷速度快,房子比较容易出手。如果你有变现需求,无论是投资客还是换房的改善族,都应该把房子挂牌上架了。“热市卖房,冷市买房”,如果精力够不怕折腾,改善客可以3月-4月卖出,等年底再买入,博一个空间差。

  4 重要时刻如果3月行情惨淡,意味着一年行情都很惨,不着急的刚需,大可以等到年底再买。因为年底开发商为了回流资金冲业绩,释放的优惠力度要远比3月更强,而银行也因为行情持续惨淡,还会逐渐下调利率。如果2021-2022年的3月,行情都很惨,这个城市很可能已经进入「阴跌周期」,房价会持续下行,投资客赶紧抛盘,割肉离场。

  5 重点抢跑今年的小阳春行情主要聚集在「钱多人多」的一二线核心城市,比如最近的北京、上海、杭州、厦门、成都、杭州等,成交量反弹明显。这些城市3月份要把握好上车节奏,是比较好的窗口期,最好别等。有人说,现在的楼市就是前热后冷,上半年涨下半年跌。的确如此,但要注意,「上涨下跌」同时也是「大涨小跌」,比如上海去年上半年热门地段涨了30%,下半年回撤10%,今年又要涨。而且下半年的房贷利率普遍要比上半年高,下半年买,肯定不划算。如果资格、资金实在无法到位,那今年的买房时间尽可能拖到12月左右,那个阶段楼市肯定是最冷的,利好买家。

  6 给自己保障3月小阳春买房,尤其是二手房,一定要给自己多做备选项。因为这段时间,房东预期高,非常容易坐地起价,有的宁可违约,也不愿意卖房。昨天一个北京的读者跟我吐槽,年后看上一套房,每次跟房东谈价格都要涨5万,涨了几次后干脆不卖了,足足浪费了他一个月时间,搞得现在极其被动。楼市交易很看人品,如果轻而易举涨价的,很可能涨第二次第三次,即使买完了,在签合同和交接的时候也可能出现问题,这样的卖家趁早远离。楼市是最能突显人性的地方。

  7 砍价学问3月是开发商的重要营销节点,全年就靠这个月冲业绩。如果你所在的城市行情一般,而你又很想买房,那么请学会谈价格。开发商一般都会故意在实际价格的基础上,上调一定数值,以应对「砍价」,俗称「包装价格」。如果客户不砍价,他们很开心,直接按最高价成交,如果砍价,那么也有空间。这时候,你一定要花时间去把实际价格“磨”出来,别傻傻直接交钱。不过前提是,这个盘热度一般。

  8 营销策略开发商还有一个秘密,如果3月的行情不错,他们喜欢把好房子藏起来,然后把户型、朝向、楼层偏差的房源,提前拿出来卖。目的就是为了在以后行情差的时候,用好的房子做对冲,不至于卖不出去。而且3月小阳春,无论是行情好不好,他们都会主动上调价格,这样做的目的就是为了更好的卖房,深知“买涨不买跌”的道理。

  9 卖房目的冷市能淘笋(买到性价比超高的房子),热市其实也可以,3月小阳春,并不意味着房价没有可谈的余地。因为很多卖家都是「以房换房」的改善族,他们在卖房的同时,目标房源也在涨价,内心也很焦虑,需要找到优质的买家。所以你在找房的时候,多问问卖家为何出手,如果是“着急换房”,那就是遇到了不错的卖家,成功的概率更高一些。

  10 广撒网3月的中介们异常活跃,作为卖家,一定不要吊在一棵树上,尽量多找几个不同机构的门店挂牌,广撒网多找鱼。道理很简单,市场行情差,你需要更多的曝光度,行情好,人家可能会搁置你,去卖更好的房子。中介为了成交,一定会以“不好出手”的理由,要求你降价,这时候你可以反向以百分比反佣鼓励中介,给一个底价,多卖的给中介,要相信人民币的威力。作为买家,也要多防一手,很多中介都会采取一个策略,先给你看一套差的房子,拉低预期,然后再看一套好的,给你惊喜,最后再看一套普通的,突出第二套房的优势。大部分中介声称公平交易,主动帮买家,实际上为了维护房源,会自动站在卖家这一边。买房看似简单,实际上是三方博弈的结果。


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